A reforma tributária avança e começa a trazer mudanças que vão muito além da substituição de tributos. Uma das novidades mais relevantes, e ainda pouco comentada, é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela LC nº 214/2025 e regulamentado pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.
O CIB surge como um identificador único de imóveis urbanos e rurais, destinado a padronizar e unificar informações que hoje se encontram dispersas em cadastros municipais, registros de imóveis e bases da União. Mais do que uma medida de organização, essa mudança é essencial para dar segurança jurídica, transparência e eficiência fiscal ao novo sistema de tributação sobre o consumo.
O que é o CIB e por que ele é necessário
Atualmente, cada cartório e cada município utiliza códigos próprios para identificar imóveis. Isso gera inconsistências, dificulta o cruzamento de informações e abre espaço para litígios e fraudes.
Com o CIB, cada imóvel passará a ter um código único em todo o território nacional. Esse registro será utilizado em escrituras, registros, contratos e em todas as movimentações fiscais relacionadas a imóveis. Na prática, será a “identidade” oficial de cada propriedade, reconhecida em âmbito nacional.
Essa padronização é fundamental para que a Receita Federal, os municípios e os órgãos de registro tenham uma visão clara e uniforme sobre o patrimônio imobiliário, algo indispensável em um cenário de IBS e CBS.
As novas obrigações dos cartórios
A IN RFB nº 2.275/2025 estabeleceu que cartórios de notas e de registro devem compartilhar eletronicamente com a Receita Federal todas as informações relativas a operações imobiliárias (compra, venda, doação, entre outras) e aos bens registrados.
Esse envio deve ocorrer de forma imediata, após a lavratura do ato, por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Além disso, os atos deverão incluir obrigatoriamente o código CIB do imóvel.
O não cumprimento dessas obrigações pode gerar penalidades, incluindo sanções administrativas aplicadas pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e multas previstas na legislação tributária.
Impactos nas operações com imóveis
O uso obrigatório do CIB vai além da simplificação administrativa: ele altera a forma como as operações imobiliárias serão fiscalizadas e validadas.
- Compra e venda: o CIB reduzirá divergências de avaliação e dará mais clareza sobre o valor de referência utilizado na apuração de tributos.
- Doações e heranças: os imóveis envolvidos deverão estar registrados no sistema com código único, o que evita omissões ou subavaliações patrimoniais.
- Incorporações e loteamentos: empreendimentos imobiliários precisarão registrar cada unidade de forma vinculada ao CIB, garantindo rastreabilidade.
- Transações em múltiplos municípios: o uso do código único elimina duplicidades de cadastro, reduzindo litígios entre entes federativos sobre base de cálculo.
Na prática, isso significa mais segurança jurídica, mas também mais rigor fiscal, já que o cruzamento de dados ficará mais preciso.
Impactos do CIB nas holdings patrimoniais
O CIB afeta diretamente as holdings patrimoniais, já que seus imóveis passarão a ter identificação única e nacional. Isso traz:
- Mais transparência: operações como integralização de capital, cisões e sucessões imobiliárias terão valores de referência padronizados, reduzindo espaço para subavaliações.
- Maior controle fiscal: transferências de imóveis entre empresas do grupo ou para sócios serão comunicadas em tempo real à Receita e aos municípios via Sinter.
- Reflexos tributários imediatos: bases como ITBI, IPTU, IBS e CBS serão alimentadas pelo CIB, tornando reorganizações societárias mais visíveis ao fisco.
- Exigência de compliance: a gestão do patrimônio imobiliário precisará ser mais estruturada, para evitar riscos em fiscalizações e garantir segurança em planejamentos patrimoniais.
Em resumo, o CIB eleva o nível de controle e exige das holdings governança mais rigorosa sobre seus ativos imobiliários.
Cronograma de implantação
O plano de implementação do CIB é curto e ambicioso:
- Instalação do Grupo de Trabalho Interinstitucional – até 25/08/2025
- Diagnóstico (levantamento de sistemas, normas e práticas atuais) – até 05/09/2025
- Prototipagem (modelo-piloto de documentos e fluxos) – até 25/09/2025
- Ambiente de Homologação (testes do sistema) – até 20/10/2025
- Homologação das demandas – até 10/11/2025
- Entrada em produção – até 25/11/2025
- Validação e Consolidação (ajustes a partir dos testes-piloto) – até 10/12/2025
- Relatório Final (apresentação de resultados e recomendações ao gestor do Sinter) – até 20/12/2025
Ou seja, a virada acontece já em 2025, exigindo ação imediata de cartórios e órgãos de registro.
Comentário Reforma Tributária 360º
O Cadastro Imobiliário Brasileiro talvez não receba hoje a mesma atenção que temas como a CBS, o IBS ou a NFS-e, mas seu impacto será profundo.
Ao criar um identificador único para cada imóvel no país, o CIB muda a forma como o fisco, os cartórios, os municípios e até mesmo os contribuintes enxergam e registram patrimônio. Isso significa que operações que antes estavam sujeitas a divergências de valor, registros duplicados ou cadastros desatualizados — como compra e venda, doações, heranças e incorporações — passarão a ter uma base nacional única de conferência.
Na prática, esse movimento conecta três frentes críticas:
- Tributação – assegura que a apuração de IPTU, ITBI, IBS e CBS seja feita com dados mais precisos, reduzindo espaço para distorções;
- Segurança jurídica – traz mais previsibilidade para transações imobiliárias e reduz o risco de disputas sobre propriedade ou valor de referência;
- Controle fiscal – amplia a capacidade de fiscalização, o que significa menos margem para omissões ou subavaliações em escrituras.
Do ponto de vista técnico, o recado é claro: quem atua com imóveis — seja município, cartório, empresa ou pessoa física — precisa se preparar para operar dentro dessa nova lógica integrada. O CIB não é apenas mais uma obrigação acessória, mas uma peça de infraestrutura que sustentará o modelo tributário brasileiro nos próximos anos.
