A Receita Federal intensifica os preparativos para a primeira etapa de implantação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), tributo que substituirá o PIS e a Cofins no novo sistema de tributação sobre o consumo.
A previsão é que a CBS entre em funcionamento em janeiro de 2026, em uma fase inicial voltada aos setores que já operam com documentos fiscais eletrônicos padronizados e integrados à base de dados do Fisco.
Segundo Marcos Flores, gerente do projeto de implantação da reforma tributária do consumo na Receita Federal, a prioridade até janeiro é assegurar a aderência dos sistemas de apuração aos documentos fiscais hoje em uso. Isso permitirá que os fatos geradores já declarados sejam automaticamente reconhecidos e vinculados à CBS, sem necessidade de recadastramento de informações.
Setores com ingresso postergado
Nem todos os segmentos participarão dessa primeira etapa.
Setores como planos de saúde, seguros, transporte aéreo e parte dos serviços especializados ainda dependem da criação de modelos próprios de documentos fiscais, adaptados à nova estrutura digital.
Esses ajustes serão implementados ao longo de 2026, o que significa que esses setores não participarão da apuração assistida inicial.
Entre os segmentos postergados, um dos que mais chamam atenção é o setor imobiliário e da construção civil, cuja complexidade operacional exige tratamento fiscal específico e modelagem documental diferenciada.
Mercado imobiliário: o grande desafio da CBS
O setor imobiliário envolve uma ampla gama de atividades com naturezas tributárias distintas — desde locações de imóveis residenciais e comerciais, até incorporações, empreitadas, loteamentos e venda de unidades em construção.
Essa diversidade de operações torna o setor um dos mais difíceis de enquadrar no modelo eletrônico unificado da CBS.
Atualmente, as locações de imóveis — sobretudo quando realizadas por pessoas físicas — não exigem emissão de documento fiscal eletrônico. As receitas são formalizadas por meio de contratos de locação e recibos, sem integração ao sistema da Receita Federal.
Mesmo entre pessoas jurídicas, muitas operações são registradas por notas de débito ou documentos internos, o que inviabiliza a rastreabilidade e o cruzamento automático de dados, fundamentais para o cálculo da CBS.
Essa ausência de padronização fiscal é o principal motivo pelo qual o setor de locação e administração de imóveis ficará fora da primeira fase da CBS.
De acordo com técnicos do Ministério da Fazenda, está em estudo a criação de um modelo eletrônico específico de nota fiscal imobiliária, que permitirá a identificação do imóvel, do locador e do locatário, bem como o recolhimento automatizado da contribuição.
Esse documento deverá integrar-se ao sistema de cadastro imobiliário federal, em desenvolvimento conjunto com estados e municípios.
Construção civil e incorporações: operações híbridas e regras em aberto
No caso da construção civil, o desafio é ainda maior.
Empreendimentos de incorporação, construção por administração, empreitada global e venda na planta envolvem etapas simultâneas de fornecimento de bens e prestação de serviços, o que exige definição clara do fato gerador da CBS e da base de cálculo aplicável.
Além disso, as empresas do setor utilizam diversos tipos de documento fiscal — NF-e, NFS-e, RPS, contratos e planilhas — que nem sempre se comunicam entre si.
A Receita Federal reconhece que, antes da integração à CBS, será necessário uniformizar os modelos eletrônicos e criar códigos de classificação tributária (CST) específicos, garantindo segurança na apuração de créditos e débitos.
Por esse motivo, o setor de construção civil e imobiliário deve ser incorporado somente a partir da segunda fase da CBS, prevista para ocorrer ao longo de 2026 e 2027, após a consolidação das regras e ferramentas digitais.
Avanços técnicos: piloto, APIs e CNPJ alfanumérico
O sistema da CBS encontra-se em fase piloto desde junho de 2025, envolvendo 247 empresas de diversos segmentos.
Os testes iniciais validaram o módulo de apuração assistida, que permite ao contribuinte visualizar a base de cálculo e os valores devidos diretamente na plataforma da Receita Federal.
Nessa etapa, porém, não há geração de crédito tributário, pois os módulos de pagamento, compensação e restituição só serão ativados em 2026.
Outra inovação em andamento é o CNPJ alfanumérico, que ampliará a identificação de filiais, unidades de negócio e atividades específicas, permitindo maior precisão na apuração dos créditos de CBS.
A Receita também está expandindo a integração digital por meio de APIs gratuitas e pagas, o que facilitará o intercâmbio automático de dados entre contribuintes e o Fisco.
Imposto Seletivo e convergência de sistemas
Há também a possibilidade de que o Imposto Seletivo (IS), tributo que incidirá sobre produtos prejudiciais à saúde e ao meio ambiente, seja processado na mesma plataforma da CBS.
Se o IS constar no mesmo documento fiscal que a CBS, ambos poderão ser apurados de forma conjunta, com divisão automática das receitas entre os entes federativos.
Contudo, o sistema ainda precisa ser aprimorado para essa função, pois atualmente está voltado ao processamento de cashbacks e créditos devolvidos ao consumidor.
Conclusão: prudência, transição e oportunidades para o setor imobiliário
A decisão de excluir temporariamente o setor imobiliário e de construção civil da primeira fase da CBS não representa atraso, mas sim prudência técnica e regulatória.
Essas atividades possuem características econômicas e contratuais próprias, como contratos longos, receitas escalonadas, cessões de direitos e variação de enquadramento jurídico entre bens e serviços.
Ao optar por uma implantação gradual, a Receita Federal busca evitar distorções na apuração, assegurando transparência, previsibilidade e segurança jurídica.
Essa pausa também abre espaço para o diálogo com o setor — incorporadoras, construtoras, administradoras e locadores — para definir um modelo de nota fiscal imobiliária digital que unifique dados cadastrais, financeiros e tributários.
A expectativa é que, até o final de 2026, sejam publicadas as normas complementares que tratarão:
- da padronização dos documentos fiscais do mercado imobiliário;
- dos CST específicos para operações de locação e incorporação;
- e da regulamentação do aproveitamento de créditos da CBS nessas atividades.
Com isso, o setor imobiliário poderá ingressar de forma estruturada no novo sistema, aproveitando o potencial da transformação digital tributária que promete modernizar a relação entre o contribuinte e o Estado, simplificar obrigações acessórias e dar maior transparência às operações econômicas no Brasil.
