A Reforma Tributária aprovada em 2023 trouxe mudanças significativas para quem compra, vende ou investe em imóveis.
A partir das novas regras, dois novos tributos — o IBS e a CBS — passarão a incidir sobre vendas recorrentes de propriedades, alterando a forma de tributação de pessoas físicas e jurídicas.
Com o prazo de adaptação se encerrando, compreender o impacto dessas mudanças e planejar o futuro patrimonial é essencial.
⚖️ O que muda
Com o novo sistema tributário, entram em vigor dois impostos unificados, substituindo os atuais tributos incidentes sobre bens e serviços:
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): substitui o ICMS e o ISS (competência estadual e municipal).
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): substitui o PIS e a Cofins (competência federal).
Ambos seguem o modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), utilizado em diversos países, e terão alíquota padrão estimada entre 26,5% e 28%, uma das mais altas do mundo.
O setor imobiliário contará com tratamento diferenciado, com redução de 50% na alíquota e possibilidade de abatimentos na base de cálculo.
A quem se aplica
As novas regras não atingem vendas ocasionais.
Serão aplicáveis apenas a quem realiza operações imobiliárias de forma recorrente, configurando atividade econômica.
Critérios de incidência dos novos impostos:
- Mais de três vendas por ano: operações passam a ser consideradas atividade econômica.
- Cessão de direitos: inclui usufruto, transferência de uso ou cessão de direitos sobre imóveis.
- Construção e venda em menos de 5 anos: gera incidência dos novos tributos; após esse prazo, há isenção.
- Encerramento de empresa para transferir imóveis: não reduz a carga tributária se houver recorrência de vendas.
Redução de carga tributária
Mesmo com a criação dos novos tributos, o setor imobiliário contará com mecanismos de alívio fiscal, especialmente voltados a pessoas físicas.
Principais benefícios:
- Redução da alíquota: desconto de 50% sobre a alíquota padrão, estimando uma carga de aproximadamente 13,25%.
- Memória de cálculo: permite abater o valor investido, tributando apenas o lucro da operação.
- Abatimento direto na base de cálculo: desconto de até R$ 100 mil para imóveis residenciais construídos e R$ 30 mil para lotes residenciais (valores corrigidos anualmente pelo IPCA).
📊 Exemplo prático
Imagine uma operação de venda de imóvel no valor de R$ 500 mil, em que o proprietário investiu R$ 300 mil para aquisição ou construção.
O lucro bruto obtido é de R$ 200 mil.
Com os benefícios previstos para o setor imobiliário, é possível reduzir significativamente o valor do imposto a pagar, conforme mostra o comparativo abaixo:
| Situação | Etapa | Cálculo | Resultado |
| Com benefícios aplicados | Abatimento da base de cálculo | R$ 200.000 – R$ 100.000 | R$ 100.000 |
| Aplicação da alíquota reduzida (13,25%) | R$ 100.000 × 13,25% | R$ 13.250 de imposto | |
| Sem benefícios | Base de cálculo | R$ 200.000 | |
| Alíquota padrão (26,5%) | R$ 200.000 × 26,5% | R$ 53.000 de imposto |
➡️ Economia: R$ 39.750
O contribuinte paga apenas 25% do valor que seria devido sem os descontos.
Cronograma das mudanças
As alterações serão implementadas de forma gradual, entre 2023 e 2027:
| Ano | Etapa | Descrição |
| 2023 | Aprovação da Reforma Tributária | Criação dos novos tributos IBS e CBS |
| 2025 | Regulamentação do setor imobiliário | Definição de alíquotas, abatimentos e critérios de incidência |
| 2026 | Implementação do CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) | Integração e cruzamento automático de dados |
| 2027 | Início da cobrança efetiva | Aplicação dos novos tributos sobre operações imobiliárias |
CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro
Criado pela Lei Complementar nº 214/2025, o CIB será um identificador único para cada imóvel no país.
Atualmente, diferentes órgãos — como cartórios, prefeituras e a Receita Federal — utilizam cadastros separados, o que dificulta o controle.
Com o CINTER, sistema que integrará todas essas bases, o cruzamento de dados será automático, permitindo à Receita Federal acompanhar o patrimônio imobiliário completo de cada contribuinte.
Essa integração representa um dos maiores avanços em fiscalização e transparência imobiliária já realizados no Brasil.
Pessoa física ou jurídica: qual é mais vantajoso?
Com as novas regras, a escolha entre manter imóveis em nome pessoal ou em pessoa jurídica passa a ser uma decisão estratégica.
- As pessoas jurídicas têm vantagem, pois podem compensar créditos tributários pagos em etapas anteriores, reduzindo o impacto fiscal.
- As pessoas físicas, por outro lado, não podem aproveitar créditos, pagando a carga integral da operação.
Conclusão
A Reforma Tributária trará uma nova lógica de tributação para o setor imobiliário, exigindo planejamento e reorganização patrimonial.
Os novos impostos — IBS e CBS — chegam com benefícios específicos, mas também com maior rigor fiscal e controle digital.
Para quem realiza vendas frequentes, estruturar as operações via pessoa jurídica pode gerar redução de carga tributária e melhor aproveitamento de créditos fiscais.
Já para investidores individuais, o foco deve estar em otimizar abatimentos e planejar o momento da venda para garantir isenções e economias legais.
